Quelles sont les évolutions du dispositif Cosse dit "louer abordable" ?
L'Assemblée nationale a opté pour une révision le 10 novembre 2021, qui prévoit de transformer, à compter du 1er janvier 2022, le dispositif Cosse ou aussi appelé : "Louer abordable".
Il abordera cette nouvelle forme jusqu’au 31 décembre 2024.
Les mesures devant transformer le dispositif sont les suivantes :
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une durée des conventions unifiée à six ans ;
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une sortie de conventionnement facilitée et plus attractive en zone tendue ;
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une fixation des plafonds de loyers sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale et traduite par voie réglementaire ;
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une modulation de l’avantage fiscal lorsque le logement fait l’objet d’une intermédiation locative (IML) en fonction des niveaux de loyer et de ressources des locataires ;
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des taux de décote des loyers et des taux de réduction d’impôt sur les loyers perçus uniformes sur toute la France : les taux de décote seront intégrés dans la fixation des loyers plafonds sur l’ensemble du territoire et sur la base des loyers de marché, par voie réglementaire.
L'ensemble de ces mesures seront applicables sous réserve de leur adoption définitive à la fin de l'année 2021.
Quelles sont les conditions à remplir ?
Plusieurs conditions liées au locataire et au logement sont imposées.
Le bien doit être loué durant toute la durée d'application de la convention.
Le dispositif est applicable à toutes les conventions signées jusqu’au 31 décembre 2022.
Pour le locataire et le type de contrat de location
Le dispositif Cosse est réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l'Agence nationale de l’habitat (Anah), au moyen du contrat “Louer mieux” qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale importante sur les revenus fonciers bruts.
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, le logement ne pourra être loué aux personnes attachées au foyer fiscal du propriétaire, que ce soit ascendants ou descendants. Et ne pourra pas être loué à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.
De plus, les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain seuil en fonction de la constitution du foyer qui dépend aussi de la typologie de convention passée avec l’Anah.
Trois niveaux de loyers s’offrent au propriétaire en fonction du type de convention qu’il signe :
- intermédiaire ;
- social ;
- très social.
Pour le logement
Le bien doit remplir différents critères, qui sont :
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être non meublé ;
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être récent ou ancien avec ou sans travaux ;
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être affecté à l’habitation principale du locataire ;
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respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté ;
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être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds.
Quel est l'avantage fiscal pour le propriétaire loueur ?
Le loyer, mais aussi de la zone où se situe le bien, définissent le montant de la déduction fiscale.
Les zones définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs.
Ces territoires correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C déterminées pour les dispositifs Duflot et Pinel.
Cependant, le dispositif « Louer abordable » ne peut pas se cumuler avec un autre régime fiscal en faveur de l’investissement locatif tel que le dispositif Pinel par exemple.
La déduction fiscale s’élève pour les zones A bis, A et B1, où l'instabilité entre l’offre et la demande est très importante à :
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30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ;
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70 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social
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85 % des revenus bruts en cas d'intermédiation locative
Pour la zone B2, la déduction est de :
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15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ;
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50 % des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social ;
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85 % des revenus bruts en cas d'intermédiation locative.
Et pour la zone C :
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50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration ;
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85 % des revenus bruts en cas d'intermédiation locative.
L'intermédiation locative permet ainsi une déduction fiscale de 85 %, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le bien à condition de confier son bien à une agence immobilière, à vocation sociale ou organisme agréé pour en faire bénéficier les ménages en précarité.
